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税理士 長嶋佳明
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相続税対策に不動産管理会社を活用するべきなのか?
相続税対策に不動産管理会社を設立するメリット
相続税対策に不動産管理会社を設立するデメリット
相続税対策に不動産管理会を活用して所得分散する
相続税対策に不動産管理会社を設立する
相続税対策に不動産管理会社をどのように活用するのか?
相続税対策に設立した不動産管理会社をうまく運営する
相続税対策に注意すべき不動産管理会社の土地賃貸借
不動産管理会社が消費税の還付を受けるにはどうすればよいのか?

相続税対策に不動産管理会社を設立するメリット

相続税対策に不動産管理会社を設立することで、次の3つのメリットがあります。

1 . 相続税対策になる

不動産を個人で所有している場合、不動産の収入は不動産所得として所得税が課税されます。
所得税を支払った後の不動産所得は、現金という形で不動産オーナーの財布に蓄積されることになります。
不動産オーナーの財布に現金が蓄積されていくと、将来的に相続財産が増加することとなり、その結果として相続税が増えることになります。
不動産オーナーの不動産収入を不動産管理会社に分散させることで、不動産オーナーの財布に現金が蓄積されることを防ぐことができますので、本来であれば蓄積されるはずの現金が蓄積されなくなるという意味で相続税対策になります。
相続税対策を長期的な視点で考えると、不動産オーナーが所有する財産は生前贈与を利用して子供・孫へ渡していくことが効果的です。
これを行うことで不動産オーナーの相続財産を減らしながら子供・孫の財産が増やすことができるため、子供・孫は相続税を支払う準備をすることができます。
不動産管理会社から役員報酬という形で子供・孫へ現金を渡すことができれば、不動産オーナーから子供・孫へ現金を渡すルートが生前贈与と合わせて2本できることになり、より多くの財産を不動産オーナーから子供・孫へ移転することができ、より有利に相続税対策を進めることができます。
2 . 相続税を払うための現金を確保できる
不動産オーナーの不動産収入を不動産管理会社に分散させると、不動産収入は不動産管理会社の収入となりますので、不動産管理会社に法人税が課税されます。
法人税が課税されてしまっては節税効果が薄まるため、通常は家族に対して役員報酬を支給して不動産収入を家族に分散させます。
家族へ支払った役員報酬は不動産管理会社で経費となるため、不動産管理会社の利益をすべて役員報酬として家族に支給すれば法人税はかからなくなります。
家族へ役員報酬を支払うと、役員報酬の支払いを受けた家族に対して所得税が課税されますが、給与所得には給与所得控除があるため法人税を払うよりも税負担は小さくなります。
役員報酬を家族の誰に支払うのかを検討しなければなりませんが、不動産オーナーに給与を支払うのは避けた方がよいでしょう。
その理由は、不動産オーナーが役員報酬を受け取ることで不動産オーナーに現金が蓄積されてしまいますので、不動産管理会社を設立する効果が薄くなってしまうためです。
不動産オーナーに蓄積された現金に対しても相続税が課税されますので、相続税が課税された後の現金で相続税を払うようなことになれば、資金効率が落ちてしまいます。
相続税を払うための現金を確保すること、そして資金効率の面からも、不動産オーナーが役員報酬を受け取ることは避けた方がいいでしょう。
それでは、家族の誰に役員報酬を支払えばよいのでしょうか。
不動産オーナーの子供や孫など将来の相続人に役員報酬を支払うと良いでしょう。
子供や孫に役員報酬を支払うと所得税が課税されますが、その後現金が蓄積されることになっても相続税が課税されることはありません。
子供や孫が役員報酬を受け取ることで将来相続税を払う現金を蓄積することもでき、資金効率の面からも有利になります。
また、不動産オーナーの収入は子供や孫よりも多いことが想定されるため、不動産オーナーの収入を不動産管理会社を通じて子供や孫に分散させることで、不動産オーナーの所得税の税率が大幅に下がる可能性もあるため、不動産オーナーの家族全体としての税金負担が減る効果が見込めます。
3 . 所得税対策になる
相続税対策に不動産管理会社を設立した付随効果として、不動産オーナーの所得税対策にもなります。
所得税の負担が重い不動産オーナーは所得税の節税を目的として、不動産管理会社を活用することもできます。
不動産を個人で所有している場合、不動産の収入は不動産所得として所得税が課税されます。
不動産所得は、給与などの所得と合算して所得税が課税されるため、高額所得者の場合には所得税・住民税合わせて最高55%が課税されます。
不動産管理会社を活用することで、不動産オーナーの不動産収入を不動産管理会社に分散させることができますので、不動産オーナーの所得を減らすことができます。
所得税の税率は各個人の所得金額の区分に応じて次の図のように適用されますが、所得を分散させることができれば所得税の税率区分が下がりますので所得税の節税になります。
● 所得税の税率区分
所得金額 税率
195万円以下 5%
195万円超330万円以下 10%
330万円超695万円以下 20%
695万円超900万円以下 23%
900万円超1800万円以下 33%
1800万円超4000万円以下 40%
4000万円超  45%
● 住民税の税率区分
所得金額 税率
所得金額に関係なく一律 10%
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