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税理士 長嶋佳明
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長嶋佳明税理士事務所
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相続税対策に不動産管理会社を活用するべきなのか?
相続税対策に不動産管理会社を設立するメリット
相続税対策に不動産管理会社を設立するデメリット
相続税対策に不動産管理会を活用して所得分散する
相続税対策に不動産管理会社を設立する
相続税対策に不動産管理会社をどのように活用するのか?
相続税対策に設立した不動産管理会社をうまく運営する
相続税対策に注意すべき不動産管理会社の土地賃貸借
不動産管理会社が消費税の還付を受けるにはどうすればよいのか?

相続税対策に設立した不動産管理会社をうまく運営する

相続税対策に不動産管理会社を設立したとしても、設立しただけでは相続税対策や所得税の節税はできません。実際に不動産管理会社を運営していかなければ節税効果は生まれませんので、不動産管理会社を運営していくにあたっては次のようなことに注意しなければなりません。

1 . 役員報酬の設定をどのようにするのか

不動産オーナーの家族が不動産管理会社の役員に就任することで、役員報酬を支給することができます。
この役員報酬により不動産オーナーの不動産収入を家族に分散させることができるのですが、ここで役員報酬が適正額なのかどうかが問題になります。
不動産管理会社の役員報酬は、株主総会や取締役会などで決められますが、この役員報酬が不相当に高額であるときは不動産管理会社の経費とはならず、法人税の課税対象となってしまいます。
役員報酬が不相当に高額かどうかの判断の一つの基準としては、同業他社との比較になります。
その他に、代表取締役なのかどうか、常勤役員なのか非常勤役員なのか、会社の経営に実際どれくらい関わっているのか、などで判断されます。
不動産管理会社の経営に関与していない家族を役員にして役員報酬を支払うことは問題がありますので注意が必要です。
また、不動産管理会社は不動産オーナーの不動産収入を分散させることだけが目的ではなく、不動産管理会社において不動産オーナー家族の資産を管理していくという目的もあります。
そこで、将来的に不動産管理会社において次のような多額の資金が必要となるため、その準備をどのようにするのかが課題となります。
・建物の築年数が経過することで、大規模修繕・建物の建て替え
・不動産オーナー家族の役員退職時における退職金の支給
・不動産オーナーに相続があったときの相続税の納税資金の確保
不動産管理会社の目的は不動産オーナーの不動産収入を分散させることではありますが、不動産オーナー家族の役員報酬を多くすると、不動産管理会社は確かに法人税を払いませんが、不動産管理会社には上記のようなことに対応するための多額の資金が貯まりません。
大規模修繕において資金が不足することになれば、銀行から借り入れる、あるいは不動産オーナーから借り入れることとなります。
もし不動産オーナーから借入金がある場合には借入金の返済ができず、将来的には貸付金として不動産オーナーの相続税の課税対象となってしまう点に注意が必要です。
このような不動産管理会社の資金繰りという意味で、ある程度の資金を不動産管理会社に貯めておくことも必要でしょう。
しかしながら、不動産管理会社に資金が貯まっていくと不動産管理会社の財務内容が良くなりますので、結果として不動産管理会社の株価が上昇します。
株価が上昇すると将来的な相続税の負担も大きくなりますので、株価へどのような影響があるのかも検討しておく必要があるでしょう。
場合によっては、株価の上昇を抑える対策、株式の生前贈与、株式の譲渡なども必要になるかもしれません。

2 . 役員退職金の支給を行うのか

(1)役員退職金の考え方
不動産管理会社の役員が退任するにあたって、不動産管理会社において役員退職金規程を定めているときは、役員退職金を支給することができます。
役員を退任する場面としては生前に退職する、あるいは死亡により退職することの2つが考えられます。
いずれの場合においても、不動産管理会社が支払った役員退職金は経費にすることができますが、経費にすることができるのは適正額までとされています。
不動産管理会社が支給する退職金が不相当に高額であるときは、不相当に高額な部分の退職金は不動産管理会社の経費とはならず、法人税の課税対象となってしまう点に注意が必要です。
不相当に高額な退職金は、次のような基準で判定されます。
・不動産管理会社の役員として業務に従事した期間
・退職をした事情
・類似法人の役員退職金の支給状況
一般的には役員退職金の適正額は次の算式により計算した金額が基準とされています。
役員退職金=役員報酬の月額×勤続年数×功績倍率
役員退職金の基準となるのは役員報酬の月額ですので、役員退職金の支給前に役員報酬を極端に増額させるようなことをすると、その役員報酬に合理性がないとして不相当に高額な役員退職金とされる可能性があります。
そのため、役員報酬の月額については最終月額だけで判断するのではなく、役員在職期間における平均の月額給与を参考にすることも考えられます。
また、功績倍率についても合理的な理由なく倍率を高く設定していれば不相当に高額な役員退職金とされる可能性があります。
役員退職金の支給にあたっては、役員退職金の計算根拠を明らかにするとともに、株主総会や取締役会の議事録なども整えておくことが必要でしょう。
① 生前退職金
不動産管理会社の役員が生前に退職した場合には、その退職した役員本人に退職金を支給することができます。
この受け取った退職金は、退職所得として所得税の対象となります。
退職所得は次の算式により計算します。
退職所得=(退職金の額-退職所得控除額)×1/2
退職所得控除額は次のように計算されます。
勤続年数20年以下・・・勤続年数×40万円(80万円未満の場合は80万円)
勤続年数20年超・・・(勤続年数-20年)×70万円+800万円
退職金の額から退職所得控除を差し引き、これを1/2にして所得を計算するため、所得税の負担はそれほど大きくならないように配慮がされています。
② 死亡退職金
不動産管理会社の役員が死亡した場合には、その遺族に死亡退職金・弔慰金を支給することができます。
死亡退職金は相続税の対象となってしまいますが、法定相続人一人当たり500万円の非課税枠がありますので、相続税を払うための現金として使うことができるでしょう。
不動産管理会社が退職金を支給することで、生命保険の死亡保険金の非課税枠とは別に退職金の非課税枠も使うことができますので、相続税の支払い・相続税の節税ともに有利になります。
また、弔慰金については、次の算式で計算された金額は、相続税の対象とはなりません。
・業務中に死亡した場合・・・月額の役員報酬×36ヶ月
・業務中以外で死亡した場合・・・月額の役員報酬×6ヶ月
(2)退職金の準備に生命保険を活用する
役員退職金の支給は現金で行われることが一般的ですが、退職金を支給するための現金を不動産管理会社がどのように作るのかということも検討する必要があるでしょう。
不動産オーナー家族の役員報酬を多くしすぎると、不動産管理会社から多額の現金が毎年流出してしまうため、不動産管理会社には現金が貯まりません。
役員退職金は多額になることもあり、役員退職金を支給するための現金が不足した場合にはどのように退職金を支給するのかが問題となります。
そこで、役員退職金を効率的に準備するために、不動産管理会社が生命保険を活用することが考えられます。
例えば、不動産管理会社が生命保険を契約すると、支払った保険料の全部または一部が不動産管理会社の経費になりますので、法人税を節税しながら役員退職金の準備をすることができます。
経費にできる生命保険は保険の種類により異なり、支払った保険料の全額、1/2、1/4を経費にすることができます。
生命保険の種類によっては、支払った保険料を経費にすることはできず全額資産にしなければならないものがあります。
不動産管理会社が活用できる生命保険は多くの種類があるため、それぞれの目的に合った生命保険を活用することが必要です。
例えば、生前退職金を支給するために生命保険を活用する場合には、生命保険を満期まで継続する、あるいは生命保険を中途解約することが前提となります。
満期時の満期金、あるいは中途解約時の解約返戻金を退職金として支給しますので、満期金・解約返戻金が多くなるような生命保険を選ぶことになるでしょう。
また、死亡退職金を支給するために生命保険を活用する場合には、役員の死亡まで生命保険を続けることになりますので、死亡保障を重視した生命保険を選ぶことになるでしょう。
このように、退職の時期はいつごろになるのか、退職金を支給するのにどれくらいの資金が必要なのかを踏まえて生命保険を選択する必要があります。
ただ、不動産管理会社の役員になっていない親族、あるいは不動産管理会社の業務に従事していない親族を対象に生命保険の契約をした場合には、不動産管理会社が支払った保険料は経費にできない可能性がありますので注意が必要です。
なお、生命保険の満期・解約、そして被保険者の死亡により不動産管理会社が保険金を受け取った場合には、不動産管理会社の収入とされ法人税の対象となります。
しかしながら、保険金を受け取ったタイミングで退職金を支給すると、保険金収入と退職金を相殺することができ、保険金収入と支払う退職金の金額が同じであれば、不動産管理会社に法人税は課税されません。
ただし、役員報酬を少額に設定しているときは、支給できる退職金の額そのものが少額になりますので、節税効果はあまり期待できないでしょう。
このような場合に退職金の非課税を利用するには、役員が個人的に小規模企業共済に加入するほうがよいでしょう。
小規模企業共済は、役員個人が事業を廃止した場合や退職をしたとき、そして死亡したときに共済金が支払われます。
役員が死亡したときに遺族に支給される共済金は退職金扱いとなりますので、退職金の非課税枠を使うことができます。
掛け金の支払い時においては、支払った金額の全額が所得税を計算するときの所得控除になるため、役員個人の所得税の節税につながります。

3 . 役員借入金の整理が必要なのか

不動産オーナーが不動産管理会社に運転資金などを貸し付けている、あるいは不動産の購入資金を貸し付けている場合がありますが、不動産オーナーに相続があったときは、この貸付金も相続財産となり相続税の対象になることに注意が必要です。
不動産管理会社に資金を貸付けたとしても実際は返済されないことが多く、財産価値があまりない貸付金に多額の相続税がかかることを避けるため、貸付金を整理しておくとよいでしょう。
貸付金を整理する方法として、次の4つがあります。
(1)役員借入金を返済してしまう
(2)債権放棄をする
(3)貸付金を現物出資して資本金に振り替える
(4)代物弁済をする
(1)役員借入金を返済してしまう
不動産オーナーの借入金を整理する方法として最も簡単なのは、借入金を返済してしまうことです。
不動産管理会社が不動産オーナーに役員報酬を支払っている場合には、役員報酬を減額して借入金の返済を行うことが考えられます。
不動産管理会社は役員報酬を減額した分だけ借入金の返済を行いますので、資金収支はこれまでと変わりません。
不動産オーナー側の立場で考えると、役員報酬を減額することで所得税の節税にもなり、貸付金の返済を受けた現金は相続税の納税資金とすることもできます。
貸付金の返済を受けた現金について相続税の節税をするのであれば、その現金を贈与する、あるいはその現金で新たに不動産を購入するなどが考えられます。
なお、不動産管理会社の資金収支が変わらない一方で、役員報酬を減額した分だけ不動産管理会社の利益が増えることになります。
この増加する利益について何らかの対策を行うのであれば、生命保険を活用することも考えられます。
不動産管理会社が取締役を被保険者として生命保険に加入すれば、その支払う保険料の全部又は一部を不動産管理会社の経費にすることができますので、役員報酬減額分の利益を圧縮することができます。
不動産管理会社が加入する生命保険の出口戦略として、将来の修繕に備える・役員退職金の積み立て・相続税の納税資金の確保・将来の不動産購入資金などが考えられます。
(2)債権放棄をする
不動産管理会社に繰越欠損金がある場合は、貸付金の放棄をすることも検討しましょう。
債権放棄をすれば不動産オーナーにとってはその分相続財産が減ることになりますので、相続税も減ります。
不動産管理会社においては債務が免除されたことになるため、債務免除された金額は収入として扱うことになりますが、繰越欠損金があればこれと相殺することで法人税の負担がなくなります。
(3)貸付金を現物出資して資本金に振り替える
不動産管理会社に繰越欠損金がないときや、繰越欠損金を超える債権放棄をしたときは、不動産管理会社に法人税が課税されてしまいます。
このような場合には、貸付金を不動産管理会社に現物出資をすることで株式を取得することも検討するとよいでしょう。
貸付金を資本金に振り替えることで、不動産オーナーの相続財産は貸付金から不動産管理会社の株式に置き換わります。
貸付金と不動産管理会社の株式の相続税評価額を比べると、通常は株式の相続税評価額の方が低くなるため、相続税対策になります。
もし不動産管理会社の株価が上昇したときは、株価対策を行うことで株価が上昇するのを抑えることもできますし、贈与や譲渡により計画的に後継者に引き継いでいくこともできるため、貸付金よりも柔軟に対応することができます。
ここで問題となるのが、貸付金を現物出資する、つまり貸付金の時価を算定しなければならないことです。
貸付金の額面=時価であるならば何ら問題は生じませんが、必ずしも貸付金の額面=時価とはならないことに注意が必要です。
貸付金の時価評価の方法は税法において定められているわけではありませんので、時価の根拠を証明することが困難です。
また、現物出資をすることで不動産管理会社の純資産が増えることになりますので、既存株主の株価が上昇するようなことになれば贈与税の問題が出てくることにも注意が必要です。
(4)代物弁済をする
不動産管理会社が借入金を返済する代わりに不動産管理会社が所有する「物」を不動産オーナーに引き渡すことで借入金を返済したことにするものです。
不動産管理会社は代物弁済により引き渡した物を時価で不動産オーナーに売却したものとされます。
例えば、不動産管理会社が所有する含み益がある不動産を代物弁済した場合は、不動産の含み益が実現するため、不動産管理会社に法人税が課税されてしまいます。
不動産管理会社に繰越欠損金があり、不動産の含み益と相殺されるようでしたら法人税は課税されませんので、どの資産を代物弁済に充てるのかの検討が必要でしょう。
また、不動産管理会社が所有する建物を代物弁済した場合には、消費税の課税対象となりますので注意が必要です。
このように、代物弁済を行う場合には不動産管理会社における法人税・消費税にどのような影響があるのかの検討が必要でしょう。

4 . 大規模修繕や建替資金をどのように準備するのか

不動産管理会社が所有する建物の築年数が経過すると、大規模修繕や建替えなども必要となってくるため、将来的には多額の資金を必要とし、この資金は不動産管理会社が準備をしなければなりません。
不動産管理会社が役員報酬を高額に設定してしまうと資金が流出してしまいますので、大規模修繕や建替えの資金が不足する場合には、銀行から借り入れる、あるいは不動産オーナーから借り入れるしかありません。
このような資金が不足しないためにも不動産管理会社に資金を貯めておかなければなりませんが、当然のことながら法人税を支払った後に残った資金を貯めていくことになります。
税金を払った後の資金を貯めていくのも悪くはありませんが、資金効率が悪いのは明らかです。
建物の大規模修繕や建替えは多額の資金が必要となりますので、計画的に準備をしていくことが求められます。
そこで、生命保険を活用して不動産管理会社の利益対策を行い、資金を効率的に貯めていくことも必要になるでしょう。
生命保険の保険料を支払ったときにはその全額又は一部が不動産管理会社の経費になりますので、法人税の負担を抑えながら大規模修繕や建替え資金を社外に貯めていくことができます。
不動産管理会社が生命保険を契約するにあたっては、支払った保険料が貯金になっていくタイプの生命保険に加入することになるでしょう。
この場合、大規模修繕や建替えの時期に生命保険を解約することが前提となり、解約時に受け取る解約返戻金を大規模修繕や建替えの資金に充てることになります。
不動産管理会社が解約返戻金を受け取ると収入になりますが、既に資産計上している保険積立金との差額だけが法人税の課税対象となります。
一方で、大規模修繕や建替えの際には多額の費用が発生することから、生命保険を解約したことによる利益と相殺することができるため、法人税の負担を抑えることができます。

5 . 相続税の納税資金をどのように確保するのか

不動産管理会社を設立する目的の一つとして、所得税対策をしながら相続税対策を行うことです。
相続税対策により相続税の節税ができたとしても、相続があったときに相続人が相続税を払える現金を持っていなかったとすると、相続人はどのように現金を作ればよいのでしょうか。
相続人が現金を持っていなかったとしても不動産管理会社に現金があれば、その現金を相続人に移すことができれば相続人は相続税を払うことができます。
では、どのようにして不動産管理会社にある現金を相続人に移すのでしょうか。
例えば、次のような方法が考えられます。
(1)相続人が相続で取得した不動産を不動産管理会社に売却する
(2)相続人が相続で取得した不動産管理会社の株式を不動産管理会社に売却する
(3)被相続人が不動産管理会社の役員である場合は死亡退職金を支給する
(4)不動産管理会社から現金を借りる
(1)相続人が相続で取得した不動産を不動産管理会社に売却する
不動産管理会社に不動産を買い取ってもらうことで、相続税を払うための現金を準備することができます。
不動産を売却するタイミングは次の2つがあります。
① 不動産オーナーの相続発生時
② 不動産オーナーの生前
① 不動産オーナーの相続発生時
相続人は相続した不動産を売却しますので、売却した不動産に対して譲渡所得税が課税されてしまう可能性があります。
相続税を払うために不動産を売却したのですから、これに譲渡所得税が課税されてしまっては相続税を払うことができなくなるでしょう。
このような事情から、相続した財産を売却した場合には譲渡所得税をかけない、あるいは大幅に抑える配慮がなされており、これを取得費加算の特例といいます。
取得費加算の特例は、相続があった日から3年10ヶ月以内に不動産を売却した場合に適用することができます。
相続税の申告と納税の期限は相続開始から10ヶ月以内ですので、現実的には相続開始後10ヶ月以内に売却することになるでしょう。
売却先が不動産管理会社ではなく第三者であるときは、相続税の支払いを目的として不動産を売却することになりますので、高値で売ることよりもすぐにでも売却して現金化することが優先されることから、売り急ぐ状況となり、相続人が希望する金額で売却できない可能性が非常に高いことに注意しなければなりません。
一方で、売却先が不動産管理会社であるときは、売り急ぐことで買い叩かれるようなことはありませんので、適正な時価で買い取ってくれますので相続人の希望する金額で売却できるという安心感があります。
② 不動産オーナーの生前
不動産オーナーの生前から不動産の売却を進める場合には、不動産市況・税制の活用といった有利な状況を選択して売却することができます。
しかしながら、不動産を売却するために譲渡所得税の負担が出てくることに注意が必要です。
特に、土地を売却する場合には含み益が実現してしまいますので、売却価格の20%程度の譲渡所得税が課税される可能性があります。
また、不動産オーナーの生前に不動産を現金化することで、相続税を払えるようになるだけではなく、実際に相続が発生したときの財産分けを進めやすくなるという利点もあります。
不動産オーナーの相続があった後に不動産を売却すると、取得費加算の特例により譲渡所得税を大幅に抑えることができるのは大きなメリットとなります。また、不動産管理会社に不動産を買い取ってもらうメリットの一つとして適正価格(時価)で買い取ってもらうことができるため、第三者に売却するときのような希望価格で不動産を売却できないということはありません。
しかしながら、不動産管理会社に不動産買い取り資金があることが前提となりますので、不動産管理会社に不動産の買い取り資金がなければ、第三者に売却するしかありません。不動産管理会社の不動産収入を役員報酬として家族に分散しすぎると不動産管理会社の資金が貯まりませんので、相続人が相続税を払う資金を確保するために不動産管理会社を利用する場合には事前に検討が必要でしょう。
(2)相続人が相続で取得した不動産管理会社の株式を不動産管理会社に売却する
被相続人が不動産管理会社の株式を所有していれば相続税の対象となります。
この不動産管理会社の株式は不動産オーナーの後継者が相続することになるかと思いますが、この株式を不動産管理会社自身に買い取ってもらうことで相続税を払う現金を準備することができます。
相続人は株式を売却しますので譲渡所得税の問題が出てきますが、取得費加算の特例を利用すれば所得税の負担を抑えることができます。
不動産管理会社の株式は第三者に売却できるものではありませんので、不動産のような相続後に売却したほうが良いのか・不動産オーナーの生前から売却を進めた方が良いのかの検討はそれほど重要ではないでしょう。
(3)被相続人が不動産管理会社の役員である場合は死亡退職金を支給する
被相続人に相続があったときに不動産管理会社の役員であれば、不動産管理会社は遺族である相続人に死亡退職金を支給することで、その死亡退職金により相続税を払うための現金を確保することができます。
不動産管理会社を活用することで、死亡保険金の非課税枠とは別に死亡退職金の非課税枠である「500万円×法定相続人の数」を活用することができますので、相続税の節税にもつながります。
(4)不動産管理会社から現金を借りる
相続人が不動産管理会社から相続税を払うための現金を借りることで、相続税を払うための現金を確保することができます。しかしながら、あくまでも借入ですので返済義務があります。
この借入金をどのように返済するのかが問題となりますが、借り入れをした相続人は役員報酬から返済することも考えられます。

6 . 不動産管理会社には税務調査がある

不動産オーナーが所有する建物を不動産管理会社に移すことで、建物の収入は不動産管理会社のものとなります。
不動産オーナーが建物を所有しているときは、建物の収入は不動産所得として所得税の対象となりましたが、不動産管理会社の所有になることで法人税の対象となります。
法人税の税務調査は所得税の税務調査よりも機会が多くなることから、不動産管理会社を活用する際のデメリットの一つと言えます。
不動産管理会社の税務調査のポイントは次のようなことが挙げられます。
・不動産管理会社として管理業務をしているのか
・不動産収入などが適正に処理されているか
・役員報酬は適正な額なのか
・役員報酬に対して源泉徴収をしているのか
・不動産オーナーの個人的な支出が不動産管理会社の経費になっていないか
・不動産オーナーが不動産管理会社に対して管理料を支払っている場合、その管理料は適正なのか
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