相続税対策に不動産管理会社を設立すると消費税の還付を受けられることがありますが、消費税の還付を受けるには工夫が必要です。
不動産管理会社が消費税の還付を受けるにはどうすればよいのか？
不動産オーナー又は不動産管理会社が賃貸アパートや賃貸マンションを建築した場合、あるいは賃貸アパートや賃貸マンションを購入した場合に、この建物に課税されている消費税の還付を受けることは昔から行われてきました。
ところが、自動販売機を設置して僅かな課税売上を作ることで多額の消費税の還付を受けるような行き過ぎた行為が行われたことから、平成22年度税制改正において消費税の還付について制限が設けられました。
ところが、自動販売機を設置して僅かな課税売上を作ることで多額の消費税の還付を受けるような行き過ぎた行為が行われたことから、平成22年度税制改正において消費税の還付について制限が設けられました。
税制改正が行われた後も消費税の還付は受けられますが、不動産管理会社において消費税の還付を受けるための手続きや準備などの工夫が必要となりますのでよく検討したほうが良いでしょう。
不動産管理会社が消費税の還付を受けるには、不動産管理会社が消費税の課税事業者であることが前提となります。
不動産管理会社が消費税の課税事業者となるのは次の4つのケースです。
不動産管理会社が消費税の課税事業者となるのは次の4つのケースです。
（1）資本金1000万円以上で不動産管理会社を設立したとき
（2）消費税課税事業者選択届出書を提出した場合
（3）基準期間の課税売上高が1000万円を超えるとき
（4）特定期間の課税売上高が1000万円を超えるとき
（2）消費税課税事業者選択届出書を提出した場合
（3）基準期間の課税売上高が1000万円を超えるとき
（4）特定期間の課税売上高が1000万円を超えるとき
（1）資本金1000万円以上で不動産管理会社を設立したとき
不動産管理会社を新たに設立した場合には消費税の基準期間がありませんので、不動産管理会社は設立から２年間は消費税の免税事業者となります。
しかしながら、資本金が1000万円以上であるときは、基準期間がなくとも不動産管理会社の設立当初から強制的に消費税の課税事業者とされます。
しかしながら、資本金が1000万円以上であるときは、基準期間がなくとも不動産管理会社の設立当初から強制的に消費税の課税事業者とされます。
この強制的に消費税の課税事業者とされている２年間に賃貸アパートや賃貸マンションの建築・購入をしたときは、賃貸アパートや賃貸マンションの建築・購入をしたときから3年間は課税事業者が強制されることになっています。
消費税の課税事業者が強制されているこの３年間は簡易課税制度を選択することはできませんので、消費税の課税売上割合が著しく変動するときは、課税売上割合が著しく変動した場合の消費税の調整計算が行われることになりますので注意が必要です。
消費税の課税事業者が強制されているこの３年間は簡易課税制度を選択することはできませんので、消費税の課税売上割合が著しく変動するときは、課税売上割合が著しく変動した場合の消費税の調整計算が行われることになりますので注意が必要です。
（2）消費税課税事業者選択届出書を提出した場合
不動産管理会社を新たに設立した場合に資本金が1000万円未満であるときは、不動産管理会社はその設立から2年間は消費税の免税事業者となります。
免税事業者であっても「消費税課税事業者選択届出書」を提出することで、消費税の課税事業者になることができます。
免税事業者であっても「消費税課税事業者選択届出書」を提出することで、消費税の課税事業者になることができます。
消費税課税事業者選択届出書を提出して消費税の課税事業者となった場合には、2年間は免税事業者に戻ることができず強制的に課税事業者とされます。
この強制的に消費税の課税事業者とされている2年間に賃貸アパートや賃貸マンションの建築・購入をしたときは、賃貸アパートや賃貸マンションの建築・購入をしたときから3年間は課税事業者が強制されることになっています。
消費税の課税事業者が強制されているこの3年間は簡易課税制度を選択することはできませんので、消費税の課税売上割合が著しく変動するときは、課税売上割合が著しく変動した場合の消費税の調整計算が行われることになりますので注意が必要です。
この強制的に消費税の課税事業者とされている2年間に賃貸アパートや賃貸マンションの建築・購入をしたときは、賃貸アパートや賃貸マンションの建築・購入をしたときから3年間は課税事業者が強制されることになっています。
消費税の課税事業者が強制されているこの3年間は簡易課税制度を選択することはできませんので、消費税の課税売上割合が著しく変動するときは、課税売上割合が著しく変動した場合の消費税の調整計算が行われることになりますので注意が必要です。
（3）基準期間の課税売上高が1000万円を超えるとき
消費税の課税事業者になるかどうかの判定は、原則として基準期間の課税売上高が1000万円を超えるかどうかにより行います。
基準期間の課税売上高が1000万円を超えることで消費税の課税事業者になった場合に、賃貸アパートや賃貸マンションなどの建物について消費税の還付を受けるときは、消費税が還付された後の消費税の課税期間において消費税の課税売上割合が著しく変動する場合であっても、簡易課税を選択することで課税売上割合が著しく変動した場合の消費税の調整計算を避けることができます。
（4）特定期間の課税売上高が1000万円を超えるとき
平成23年度の税制改正において、消費税の課税事業者となる基準として「特定期間」という考え方が導入されました。
基準期間における課税売上高が1000万円以下であっても、特定期間の課税売上高が1000万円を超えるときは、消費税の課税事業者に該当することとなりました。
特定期間とは、次の期間をいいます。
基準期間における課税売上高が1000万円以下であっても、特定期間の課税売上高が1000万円を超えるときは、消費税の課税事業者に該当することとなりました。
特定期間とは、次の期間をいいます。
① 個人の場合・・・その年の前年1月1日から6月30日までの期間
② 法人の場合・・・前事業年度開始の日以後6ヶ月の期間
② 法人の場合・・・前事業年度開始の日以後6ヶ月の期間
この場合において、特定期間の課税売上高に代えて、給与支払額により課税事業者になるかどうかの判定を行うことができ、給与支払額が1000万円を超えているときは課税事業者となります。
特定期間における課税売上高と給与支払額のいずれもが1000万円以下であるときは、消費税の免税事業者となり、特定期間における課税売上高か給与支払額のいずれかが1000万円を超えているときは、消費税の課税事業者を選択することができます。
不動産管理会社が貸アパートや賃貸マンションの建築・購入をしたときに消費税の還付を受けようとすると、上記1.（3）基準期間の課税売上高が1000万円を超える場合、あるいは上記1.（4）特定期間の課税売上高が1000万円を超える場合により、消費税の課税事業者に該当しなければなりません。
賃貸アパート・賃貸マンションなどの住居家賃は消費税の非課税売り上げであるため、課税売上高1000万円の計算に含まれません。
賃貸アパート・賃貸マンションなどの住居家賃は消費税の非課税売り上げであるため、課税売上高1000万円の計算に含まれません。
不動産管理会社が消費税の課税事業者になるには、貸店舗・貸し駐車場・貸し工場などの家賃収入が1000万円を超えるように工夫する必要があるでしょう。
また、少しでも多く消費税の還付を受けようと思うと、貸アパートや賃貸マンションの建築・購入をした年の課税売上割合をできるだけ多くするような工夫も必要でしょう。
また、少しでも多く消費税の還付を受けようと思うと、貸アパートや賃貸マンションの建築・購入をした年の課税売上割合をできるだけ多くするような工夫も必要でしょう。
このような工夫をして消費税の還付を受けられるようでしたら、この還付を受ける消費税で不動産管理会社が建物を建築・購入した際の資金の一部、あるいは不動産取得税・登録免許税などの諸費用を補うことができますので、消費税の還付を受けられるかどうかよく検討したほうが良いでしょう。
copyright © 相続税対策に活用する不動産管理会社 all rights reserved.